بدء التخاصص في باسيليا سيتي

أصدر المكتب التنفيذي لمحافظة دمشق، في جلسته المنعقدة في 19 آب الماضي، قراره رقم 985، القاضي بالسماح ببدء التخاصص بالمقاسم التنظيمية السكنية، في باسيليا سيتي وهي المنطقة التنظيمية الثانية المحدثة ضمن مدينة دمشق بموجب أحكام المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012، وتبلغ مساحتها 954 هكتاراً.

ويعني التخاصص إبرام اتفاق بين محافظة دمشق وأصحاب الأسهم التنظيمية، حول تخصيصهم بمقاسم تنظيمي محددة جاهزة للبناء، معروفة الموقع والأوصاف، وتوضيح الشروط والالتزامات بين جميع الأطراف.

وكان المرسوم 66\2012، قد أحدث منطقتين تنظيميتين في مدينة دمشق؛ الأولى هي ماروتا سيتي، والثانية جنوبي المتحلق الجنوبي هي باسيليا سيتي. وتدير محافظة دمشق المنطقتين التنظيميتين عبر مديرية تنفيذ المرسوم 66، وعبر شركة دمشق الشام القابضة التابعة للمحافظة. وكانت مجموعة كبيرة من اللجان قد عملت على تطبيق أحكام المرسوم 66\2012 في باسيليا، وصدرت نتائج عملها تباعاً على شكل قرارات عن محافظة دمشق اعتباراً من العام 2021، أي بعد تأخير لنحو 9 أعوام في تطبيق المرسوم 66\2012.

في شباط 2021، أصدرت محافظة دمشق، القيم التقديرية لـ4200 عقار كانت موجودة في المنطقة قبل العام 2012. وبعد ذلك، أصبحت المنطقة التنظيمية بكاملها، ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها. ثم، وبحسب المخطط التنظيمي للمنطقة، جرى حساب قيم المقاسم المعدة للبناء والمخصصة لأصحاب الحقوق. ويسمى كل من تلك المقاسم مقسماً تنظيمياً، تميزاً لها عن المقاسم الخدمية أو الاستثمارية التي يحق للمحافظة اشادتها على أراض مقتطعة مجاناً من المنطقة التنظيمية.

بعد ذلك، تم تقسيم قيم المقاسم التنظيمية على أصحاب الحقوق، بحسب حصصهم (القيم التقديرية لعقاراتهم). بموجب ذلك التقسيم حصل كل منهم على أسهم، سميّت أسهماً تنظيمية. المستحقون للأسهم التنظيمية هم أصحاب العقارات الذين أثبتوا ملكياتهم بالوثائق والمستندات، أي أصحاب العقارات المرخصة والمبينة في مناطق منظمة، وبالتالي مسجلة في المصالح العقارية. أما من بنوا مساكن غير مرخصة على أملاك عامة، أو على أراض خاصة زراعية يمنع البناء عليها، فيمكن تخصيصهم بمساكن بديلة، ولا يستحقون أسهماً تنظيمية.

المحافظة أصدرت، في تموز 2021، قيم الأسهم التنظيمية المُستحقة لمالكي العقارات، وكذلك القيم السهمية للمقاسم التنظيمية في باسيليا سيتي. وبحسب المخطط التنظيمي، هناك في باسيليا 567 مقسماً تنظيمياً، توزعت على ثلاث فئات: 312 مقسما سكنياً، و64 مقسما سكنياً/تجارياً، والبقية هي مقاسم استثمارية.

في نهاية العام 2021، بدأت المحافظة توزيع سندات ملكية بالأسهم التنظيمية على أصحاب الحقوق. بحسب المرسوم 66، يحق لصاحب الأسهم ثلاثة خيارات: أن يحوّل أسهمه إلى مقسم تنظيمي، أو أن يبيع الأسهم في المزاد العلني، أو أن يُشكّل أو ينضّم إلى شركة مساهمة مغفلة. في كل الأحوال، عملية توزيع الأسهم بطيئة، وحتى نهاية العام 2023، أعلنت محافظة دمشق عن تسلّيم 47,438 سند ملكية بالأسهم التنظيمية، فقط من أصل 93,829 من أصحاب الحقوق. أي أن هناك أكثر من 93 ألف من أصحاب الحقوق لـ4200 عقار التي كانت موجودة سلفاً في المنطقة قبل تنظيمها. ولتفسير هذا العدد الكبير من أصحاب الحقوق، تجب الإشارة إلى أن العقار الواحد قد يكون بناءً مؤلفاً من عدة طبقات ويضم العديد من الوحدات السكنية. كما أن كثيراً من العقارات غير مفروزة في المصالح العقارية، وبالتالي قد يكون للعقار الواحد عدد كبير من الورثة من أصحاب الحقوق.

المحافظة أعلنت السماح بتداول الأسهم التنظيمية في باسيليا سيتي، اعتباراً من 15 أيار 2023، ولمدة عام واحد فقط. وتداول الأسهم يعني إمكانية نقل ملكية الأسهم فيما بين المالكين أو للغير، جزئياً أو كلياً. ويهدف التداول إلى تجميع الأسهم التنظيمية بيد قلة من المالكين، ما يُسهّل عملية تخاصصهم بالمقاسم التنظيمية المعدة للبناء. وكان يفترض بعد الانتهاء من مهلة تداول الأسهم في أيار 2024، أن تبدأ عملية التخاصص بالمقاسم التنظيمية.

وبالتالي، فقد جاء قرار المجلس التنفيذي لمحافظة دمشق رقم 985 لعام 2024، متضمناً بنوداً توضح كيفية اكتتاب أصحاب الأسهم التنظيمية للتخصص بمقاسم تنظيمية محددة، خلال مهلة عام كامل تنتهي في أيلول 2025. وعند تسجيل الطلبات، يحصل المكتتب على إشعار يسمى “نظام الدور”. بعد نهاية مهلة العام، تجري قرعة على الطلبات، في حال وجود أكثر من طلب على مقسم واحد. ولا يجوز التقدم للتخاصص بأكثر من مقسم واحد ضمن الطلب الواحد. ويمكن لمالكي الأسهم تقديم أكثر من طلب تخاصص.

وهناك صيغة معتمدة لطلب اكتتاب التخصص، مرفقة بالقرار 985، تتضمن بيانات المكتتبين، كالرقم التسلسلي، وأرقام سند ملكية الأسهم التنظيمية، وأسماء المالكين، وعدد الأسهم المكتتب بها، وتوقيع المالكين أو من يمثلهم، ومجموع عدد الأسهم المكتتب بها، وعدم وجود أي إشارة مانعة من الحصول على ترخيص البناء، وتحديد ثلاثة أسماء من المالكين أو من يمثلهم كحد أقصى لحضور جلسات لجنة التخاصص، وحضور القرعة وتوقيع محضرها، وإعادة استلام السندات في حال عدم التخاصص لأي سبب، والالتزام والموافقة على الإجراءات المحددة من قبل المحافظة، كما يُمنع تصرفهم بما يمس ملكية الأعضاء المكتتبين الآخرين.