باسيليا سيتي: وبدأت متاهة الأسهم التنظيمية

أعلنت محافظة دمشق، في 9 تموز، عن صدور “القيم الاسمية للأسهم التنظيمية المستحقة لمالكي العقارات”، وكذلك “القيم الاسمية للمقاسم التنظيمية” في باسيليا سيتي. ودعت المحافظة أصحاب الملكيات في تلك المنطقة للاطلاع على الحصص السهمية التنظيمية المقدرة لهم، والمنشورة في لوحة إعلانات المحافظة، وفي مراكز خدمة المواطن في المناطق التي يشملها المرسوم 66\2012، وأيضاً عبر الموقع الالكتروني للمحافظة.

وينص المرسوم 66\2012، على أن تقوم لجنة التوزيع بتسليم محافظة دمشق جداول بأسماء أصحاب الحقوق في المنطقة التنظيمية، كمالكين على الشيوع لأسهم المقاسم التنظيمية. وتقوم المحافظة بإعلان تلك الجداول بعد أسبوع من تسلمها. وبحسب المرسوم 66\2012، تشكل محافظة دمشق لجنة التوزيع، برئاسة قاض مستشار يسميه وزير العدل، وعضوية خبيرين في التقييم العقاري يسميهما وزير الأشغال العامة والإسكان، وخبيرين يمثلان المالكين.

وتؤلف الأملاك الداخلة ضمن المنطقة التنظيمية الواحدة، ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها، بحصص تعادل القيمة المقدرة لملكية كل منهم أو الحق العيني الذي يملكه. ويحصل أصحاب الحقوق على أسهم تنظيمية في المنطقة بعد تنظيمها. والقيمة الإسمية للسهم التنظيمي هي القيمة المعتمدة رسمياً لسعر السهم التنظيمي.

وقد أوردت الجداول المنشورة الخانات التالية؛ رقم العقار، أسماء المالكين بعد تنفيذ الأحكام القضائية، والحصة السهمية العقارية، والحصة السهمية التنظيمية الناتجة. والحصة السهمية العقارية هي نسبة ملكية صاحب الحق من عقاره الأصلي، محسوبة باعتبار العقار الكلي مكوناً من 2400 سهم. أما الحصة السهمية التنظيمية فهي تعويضات على شكل أسهم، وتساوي مساحة العقار الأصلي بالأمتار المربعة مضروبة بالقيمة الإسمية للسهم. وعملياً، فقد حصل أصحاب الحقوق لقاء المتر المربع الواحد من عقاراتهم الأصلية على 35 ألف سهم تنظيمي تقريباً، وذلك بموجب القيم التقديرية للعقارات التي أعلنتها لجنة تقدير قيم العقارات، في شباط 2021. وهذه القيمة أقل منها في ماروتا سيتي المحددة بـ 100 ألف سهم للمتر المربع الواحد.

على سبيل المثال، لو كان لأحدهم عقار كامل في منطقة باسيليا سيتي مساحته 100 متر مربع، فتكون حصته السهمية العقارية 2400 سهم، بينما حصته السهمية التنظيمية هي 100*35.000 أي 3.500.000 سهم. و35.000 هي سعر المتر المربع وسطياً في باسيليا سيتي بحسب لجنة تقدير قيم العقارات.

وكانت أعمال لجنة تقدير قيمة العقارات قد انتهت من أعمالها نهاية العام 2020، بعد تسعة أعوام على تشكيلها. وبعد استقبال الاعتراضات على أعمال لجنة تقدير العقارات، بدأ عمل لجنة حل الخلافات، للنظر في الاعتراضات والادعاءات بالملكية أو الحقوق العينية العقارية الواقعة على العقارات الداخلة في المنطقة التنظيمية. وكانت محافظة دمشق، قد أعلنت في 12 يناير 2021، عن انتهاء أعمال لجان حل الخلافات في منطقة باسيليا، ودعت أصحاب الادعاء بالملكية إلى مراجعة مقر مديرية تنفيذ المرسوم 66، للحصول على صور مصدقة لقراراتهم الصادرة عن لجنة حل الخلافات. ونظرياً، لا يبدأ عمل لجنة التوزيع، إلا بعد انتهاء لجنة حل الخلافات من أعمالها. وهذا ما أكده مدير مديرية تنفيذ المرسوم 66، في تصريح رسمي سابق، على انتهاء البت في الدعاوى القضائية وتنفيذ أحكامها قبل إصدار جداول القيم الاسمية. وقد احتوت تلك الجداول صراحة على عبارة “أسماء المالكين بعد تنفيذ الأحكام القضائية”، بحسب ما اطلعت عليه سيريا ريبورت.

ويؤكد هذا التسلسل الزمني، ما سبق ونشرته سيريا ريبورت، عن ردّ محكمة الاستئناف بدمشق مئات دعاوى الطعن بأحكام لجنة حل الخلافات، شكلاً، لأنه تم تقديمها خارج المهلة الزمنية المحددة بـ5 أيام فقط. وبالتالي، فقد بات متعذراً على أصحاب الحقوق الذين تم البت في قضاياهم، أو تم ردها شكلاً، رفع دعاوى طعن جديدة، باعتبار الأحكام الصادرة قطعية. وتنحصر إمكانية رفع الدعاوى حالياً أمام القضاء العادي فقط، وذلك لأصحاب الحقوق المتضررين الذين لم ترد أسماؤهم في الدعاوى السابقة.

والخطوة التالية المتوقعة بعد إصدار الجداول هي إصدار سندات الأسهم وتوزيعها على مستحقيها وفق القيم والأرقام المعلنة في الجداول.

من جهة أخرى، فقد أعلنت المحافظة أيضاً عن القيم الاسمية للمقاسم التنظيمية في باسيليا سيتي، وهي قطع الأرض المعدة للبناء ضمن المخطط التنظيمي، وبلغ عددها 567 مقسماً، توزعت على ثلاث فئات: 312 مقسما سكنياً، و64 مقسما سكنياً/تجارياً، والبقية هي مقاسم استثمارية. وتراوح عدد الطوابق في معظم تلك المقاسم ما بين 13-20 طابقاً.

ويحق لمالكي الأسهم التنظيمية، بعد إصدار جداول التوزيع النهائي، تداول أسهمهم التنظيمية تجارياً، على أن يتم تثبيت التداول في السجل العقاري، ولا تقبل المحافظة نقل الحقوق إلا بعد إصدار سندات الأسهم، وتتقاضى على كل عملية نقل حصة تعادل 5 بالإلف من القيم الاسمية المتداولة. وما زال الوقت مبكراً لتحديد أسعار التداول التجاري للسهم الواحد. ولكن، بحسب إعلانات البيع والشراء في السوق السوداء، التي اطلعت عليها سيريا ريبورت، تتراوح قيمة السهم الواحد ما بين  15-25 ليرة. وغالباً، ما يبيع أصحاب الأسهم الصغيرة حصصهم التي تتركز بيد بعض التجار والمستثمرين الكبار.

وبكل الأحوال، يحق لمالكي الأسهم التنظيمية، اختيار أحد ثلاثة أشكال للتصرف بمقاسمهم المملوكة على الشيوع، وهي: استبدال الأسهم بمقاسم معدة للبناء “التخصص بمقاسم”، أو تأسيس شركة مساهمة وفق قانون الشركات النافذ أو قانون التطوير والاستثمار العقاري لبناء وبيع واستثمار المقاسم، أو البيع بالمزاد العلني. ويتوجب على أصحاب الأسهم التنظيمية، إخطار المحافظة بخياراتهم.