البدء في تداول الأسهم في باسيليا سيتي
أعلنت مديرية تنفيذ المرسوم 66 التابعة لمحافظة دمشق، مطلع شهر أيار الجاري، البدء بتداول الأسهم التنظيمية في باسيليا سيتي، اعتباراً من 15 أيار 2023، ولمدة عام واحد فقط. وتداول الأسهم يعني نقل ملكية الأسهم فيما بين المالكين أو للغير، جزئياً أو كلياً. ويهدف التداول إلى تجميع الأسهم التنظيمية بيد قلة من المالكين، ما يُسهّل عملية تخصصهم بالمقاسم التنظيمية المعدة للبناء.
المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 نص على إحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق، إحداها هي المنطقة التنظيمية الثانية التي تقع جنوبي المتحلق الجنوبي، والمعروفة باسم باسيليا سيتي، وتبلغ مساحتها 954 هكتاراً، وفيها أكثر من 100 ألف سند ملكية. وبحسب المرسوم 66، وكذلك القانون 10 لعام 2018، تتم إعادة توزيع عقارات المنطقة على أصحاب الحقوق بعد التنظيم عبر الأسهم التنظيمية. ويحصل المالك الشاغل لعقاره قبل التنظيم، على أسهم تنظيمية وحق الاكتتاب على السكن البديل غير المجاني. أما إذا كان مالكاً غير ساكن في عقاره، فيحصل على أسهم تنظيمية فقط. أما إذا كان شاغلاً فقط للعقار فيحصل على حق الاكتتاب على السكن البديل غير المجاني.
يجري احتساب عدد الأسهم التنظيمية لكل صاحب حق، وفق عمليات معقدة تقوم بها أكثر من لجنة، بحسب المرسوم 66\2012. لتبسيط العملية، تُقدّرُ لجنة أولى قيم الأراضي والعقارات القائمة في المنطقة قبل التنظيم، بالليرة السورية. ثم يتم تحويل المنطقة التنظيمية ملكاً شائعاً مشتركاً بين أصحاب الحقوق فيها. بعدها، تقوم لجنة أخرى بحساب قيمة المقاسم التنظيمية المعدة للبناء والمخصصة فقط لأصحاب الحقوق، بحسب المخطط التنظيمي المُعدّ للمنطقة بعد اقتطاع حصة محافظة دمشق. وبعد ذلك، تجري عملية احتساب قيم المقاسم التنظيمية أيضاً بالليرة السورية، ولا توجد معايير واضحة لطريقة احتسابها. وبعدها، يتم تقسيم قيمة المقاسم التنظيمية، بين أصحاب الحقوق، بحسب حصصهم الفردية. وهكذا، يحصل كل صاحب حق على أسهم تسمى أسهماً تنظيمية.
بحسب المرسوم 66، يحق لصاحب الأسهم ثلاثة خيارات: أن يحوّل أسهمه إلى مقسم تنظيمي، أو أن يبيع الأسهم في المزاد العلني، أو أن يُشكّل أو ينضّم إلى شركة مساهمة مغفلة.
محافظة دمشق كانت قد أعلنت في تموز 2021، عن القيم الاسمية للأسهم التنظيمية المستحقة لمالكي العقارات، والقيم الاسمية للمقاسم التنظيمية في باسيليا سيتي. وعملياً، فقد حصل أصحاب الحقوق لقاء المتر المربع الواحد من عقاراتهم الأصلية على 35 ألف سهم تنظيمي تقريباً، وذلك بموجب القيم التقديرية للعقارات التي أعلنتها لجنة تقدير قيم العقارات في شباط 2021. محافظة دمشق دعت بعد ذلك أصحاب الحقوق في باسيليا سيتي لاستلام سندات ملكية بأسهمهم التنظيمية طيلة العام 2022. وبعد الانتهاء من توزيع تلك السندات، بدأت مرحلة تداول الأسهم.
مراسل سيريا ريبورت نقل عن أحد المطلعين على عمل مديرية المرسوم 66، أنها حددت بشكل غير رسمي السعر الأولي للسهم التنظيمي الواحد بليرة سورية واحدة، كإصدار أولي. وأوضح المراسل أن هذا السعر أولي ولا علاقة له بالسعر الفعلي الخاضع للعرض والطلب أثناء التداول. وأضاف أن السعر التداولي للسهم الواحد يبدأ حالياً بـ10 ليرات سورية، وقد يصل إلى 200 ليرة.
معظم أصحاب الأسهم كانوا قد نظموا أنفسهم في مجموعات، بعضها تنشط عبر وسائل التواصل الاجتماعي، بغرض تجميع أكبر عدد ممكن من الأسهم، وبيعها بسعر معقول، أو التشارك بها للتخصص والحصول على مقاسم تنظيمية معدة للبناء. وغالباً ما يتجه أصحاب الأسهم القليلة لبيعها، فيما يعمد أصحاب الأسهم الكثيرة لتجميعها أو التشارك مع آخرين للتخصص بمقسم تنظيمي كامل أو أكثر. كما تهدف المجموعات لضبط أسعار الأسهم لتحسين فرصة التفاوض مع المقاولين أو الشركات العقارية الساعية لشراء الأسهم.
المراسل أشار إلى عدم حدوث عمليات بيع حقيقية بعد، وأكد أن الأمر برمته ما زال في طور التفاوض على الأسعار ضمن العرض والطلب. وفي المتوسط، تجري مبادلة متر مربع واحد في شقة ضمن مقسم سكني (غير مبني بعد) في باسيليا سيتي بـ350 ألف سهم تنظيمي. أي للحصول على شقة واحدة مساحتها 100 متر مربع في مقسم سكني في باسيليا سيتي، يجب تجميع 35 مليون سهم تنظيمي. (المراسل أشار إلى أن بعض الشركات العقارية عرضت 48 مليون سهم ثمناً أولياً لشقة مساحتها 100 متر مربع). وإذا بقي سعر السهم التداولي 10 ليرات، فهذا يعني أن سعر شقة مساحتها مئة متر مربع في باسيليا سيتي يبلغ 350 مليون ليرة. أي حوالي 39 ألف دولار، باعتبار سعر الدولار حاليا في السوق السوداء حوالي 9 آلاف ليرة سورية. ويجب التأكيد هنا بأن هذه الشقق والمقاسم غير مبينة بعد.
بالمقارنة بين الحصص قبل التنظيم وبعده، نجد مفارقة كبيرة غير عادلة: محافظة دمشق قدرت قيمة المتر المربع في المنطقة قبل التنظيم بـ35 ألف سهم تنظيمي، بينما قيمة المتر المربع في المنطقة بعد التنظيم 350 ألف سهم تنظيمي. وبالتالي، كل مئة متر مربع من العقار الأصلي في المنطقة قبل التنظيم، تعادل متراً مربعاً طابقياً واحداً في مقسم سكني بعد التنظيم.
شروط التداول
بحسب موقع مديرية المرسوم 66، يتوجب قبل ذلك على الراغبين بتداول أسهمهم معالجة الإشارات المانعة لنقل الملكية، كالرهن والحجز والاستملاك وإزالة الشيوع، في حال وجودها. مدير المصالح العقارية بدمشق، أشار إلى أنه لا يمكن إزالة أي إشارة مانعة لنقل الملكية إلا بعد تقديم صاحب العلاقة طلباً للمديرية لتتم دراسته بشكل منفرد بعد الرجوع إلى الوثائق والصحيفة العقارية، ومن ثم صدور القرار اللازم بها أو رد الطلب أو الرجوع إلى الجهة القضائية المختصة بالمعالجة.
ومن ثمّ، يتوجب عليهم تقديم ملف إلى المديرية يتضمن الوثائق التالية: سند ملكية بالأسهم التنظيمية صادر عن مديرية تنفيذ المرسوم، براءة ذمة من مديرية المالية ومن محافظة دمشق، نسختين من عقد تداول الأسهم التنظيمية، صورة هوية طرفي العقد، مصنف سحاب لحفظ الوثائق. وتجدر الإشارة إلى أن صلاحية وثيقة براءة الذمة الصادرة عن مديرية مالية دمشق أو محافظة دمشق، شهر واحد فقط.
المديرية أشارت إلى بعض الحالات الاستثنائية؛ مثلاً، في حال عدم حضور البائع، يمكن حضور وكيل عنه بموجب وكالة مصدقة أصولاً. وإذا كان الشراء بموجب حكم قضائي نختلف الوثائق اللازمة لاستكمال نقل الملكية، ولكن المديرية لم تحدد تلك الوثائق. بالنسبة لأصحاب الأسهم الذين لم يتمكنوا من استلام سندات ملكيتها لأسباب مختلفة كالملكية على الشيوع بين الورثة، فيجب عليهم متابعة الإجراءات القانونية واستلامها خلال مدة التداول. في حين يمكن ترقين الإشارات الوقفية، عبر مديرية أوقاف دمشق، بعد حصول الأوقاف على نسبة 5% من إجمالي الأسهم، أو 5% بالمئة من القيمة الرائجة من قيمتها.
ويعاني بعض أصحاب الأسهم من تأخير استلام سنداتهم منذ مطلع العام الجاري، على الرغم من قيامهم بكافة الإجراءات القانونية. ويعود ذلك إلى تأخر محافظ دمشق في التوقيع عليها، بسبب ما تنسبه المحافظة إلى كثرة الأعطال الرسمية وانشغالات المحافظ. بعض الذين أزالوا الإشارات المانعة لنقل الملكية الموجودة على سندات ملكية أسهمهم، اشتكوا من عدم حذفها عن سنداتهم، أو استبدال تلك السندات بأخرى خالية من الإشارات. أحد موظفي المديرية أكد لمراسل سيريا ريبورت بأن إزالة الإشارات من سجلات مديرية المرسوم 66 كافٍ، وليس من الممكن حالياً تغيير السندات أو استبدالها.